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农村宅基地“隐形流转”法律思考
更新时间:2018-12-12 19:45   来源:未知 作者:中国考试网3 点击:
农村宅基地“隐形流转”法律思考


一、当前农村宅基地“隐形流转”的现状

我国对宅基地流转的立法, 主要规定在《物权法》、《土地管理法》等法律中, 相关政策则在《关于深化改革严格土地管理的决定》、《关于加强农村宅基地管理的意见》、《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》等文件中作了专门规定。从立法层面看, 当前立法允许农村宅基地流转的合法情形限制在农村集体经济组织内部的特定流转和政府主导下的宅基地使用权置换流转范围内, 对其他种类的流转形式予以法律禁止。

“实践中, 各种形式的隐形流转十分盛行, 而这种情况在‘城中村’、城市郊区的农村及风景名胜区的村庄表现的尤为明显。此外, 实践中还存有集体经济组织内部成员间的合法流转。此两种流转情形都是农民自发流转的具体表现形式, 可以称之为‘农民自发型流转’。与此同时, 政府为了通过‘增减挂钩’与‘占补平衡’政策获取更多的城市建设用地指标, 积极推动包含多种置换模式在内的为国家政策所允许的流转形式, 这类流转情形可称之为‘政府主导型流转’”。[1]

当前, 集体经济组织内部成员间宅基地使用权的流转获得立法确认, 属于“内部流转”, 而“对外流转“为立法所禁止, 属于“隐形流转”, 没有得到立法明确支持。所谓隐形流转, 本文中系指农村宅基地使用权人在未获得立法认可的情形下, 未经变更登记私自把宅基地使用权通过转让合同的方式转让给不具有本集体经济组织成员身份的第三人的行为。

当前的现实情形是, “两种不同流转类型在不同的区域的宅基地使用权流转总份额中所占的比重亦不相同, 在远离城市及风景名胜区的村落中宅基地使用权流转情形较为少见且基本上为内部性流转。而在城市近郊及风景名胜区的宅基地使用权流转现象多发且主要表现为外部性流转。目前在全国范围内引起热议的‘小产权房’是宅基地使用权“隐形流转”的典型外化形式, 而这种现象又在北京、上海、广东等大城市中得到集中体现”。[2]

二、当前农村宅基地“隐形流转”的重要特点

当前农村宅基地“隐形流转”情形, 其具有如下重要特点:

第一, 当前农村宅基地“隐形流转”呈现绝对量较大、流转集中的特点。

随着经济的发展及城镇化的急速推进, 农村人口日益城市化, 大量人口涌进城市, 城市住房需求膨胀, 这就导致了城市周边区域房价迅速上涨, 城市郊区农民宅基地价位迅速提升。同时, 随着市场化的推进和户籍限制的放松, 我国当前人口跨地域异地流动比较频繁, 外来人口购房需求呈现井喷态势。用农村宅基地建房由于成本低, 其转让价格也较低, 因而具有了流转的天然价格优势, 这为农民“隐形流转”带来诱惑性。作为购买方而言, 其支付较低价格便可以购买到农民宅基地房屋, 因而在存在购买风险的情况下也必然“跃跃欲试”。当前, 在利益驱使下, 农村宅基地“隐形流转”情形随处可见。且在城市郊区、集镇、道路交通便利地域, 农村宅基地“隐形流转”比较集中。笔者户籍地毕节市七星关区燕子口镇中沟村, 出现城镇居民在毕节市郊区购买宅基地建房, 以及多家同镇非本村集体经济组织成员购买农民宅基地在公路周边建房的情况。
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