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盈利能力较高,充裕土储利好
更新时间:2019-04-11 12:18   来源:未知 作者:中国考试网2 点击:
盈利能力较高,充裕土储利好

 销售稳定增长,盈利能力维持行业较高水平,总土储足够支撑企业4-5年发展所需;但企业在优化城市布局、调整债务结构方面还有待提升。
 
    2018年,国瑞置业实现合同销售额219.1亿元,同比增长47%,首次进入行业百强。在土地投资方面,公司2018年在公开市场上获得211.2万平的新增土储,并且国瑞置业还积极通过收并购方式在京津冀、粤港澳大湾区及“一带一路”区域新增9个项目进行合作。截止2018年底,总土储资源达1673万平,同比增长97.6%,基本能够维持公司5年左右发展。2018年,国瑞置业营收规模有所缩减,但是盈利能力维持在行业较高水平;杠杆率有所降低,但是短债比例过高,公司风险管控有待提升。

 完成2018年销售目标。2018年国瑞置业全年实现销售金额219.1亿元,销售面积130.4万平方米,同比分别增长47.3%和42.5%,相较2017年有大幅提升。完成其2018年200亿元的销售目标,且首次进入克而瑞销售排行榜TOP100。销售均价方面,2018年国瑞置业的销售均价为16804元/平方米,一直处于增长态势。    环渤海区域为其销售主战场。从区域来看,2018年国瑞置业环渤海区域销售业绩贡献最高,销售金额为106.9亿元,占比55.5%。国瑞置业延续之前的以一线城市为其销售主场,一线城市销售金额为104.5亿元,占比54.2%,较2017年上升10.2个百分点,其中北京销售占比为38.5%。其销售区域较为集中,有待均衡区域分布,分散市场风险。
 
    土地储备扩张迅猛。2018年国瑞置业通过招拍挂新增3幅地块,分别是位于北京、无锡和贵州铜仁,总建面为211.20万平方米,其中贵州铜仁项目土储达187.2万平方米。国瑞置业还通过收并购方式在京津冀、粤港澳大湾区及“一带一路”区域新增9个合作项目。根据2017年及2018年国瑞置业的总土储明细,可以看出2018年,国瑞置业在2017年新进入9个城市,其中6个城市为三四线城市,珠三角和环渤海城市比较多。截至到2018年底,国瑞集团总土储建面达1673.2万平方米,同比增长97.6%,拿地速度强劲,但其拿地平均价格相比去年下降了40%,为2823元/平方米,拿地面积的迅速扩张及均价下降,为国瑞置业未来销售扩张打下良好的基础。    环渤海区域土储建面占比较大,主要位于一二线城市。国瑞置业虽然土储进入城市有限,但其在各个区域及各个城市能级均有布局。从区域来看,环渤海区域土地储备占比最高为44.2%,规模达739.2万平,且其中近7成位于北京、石家庄、沈阳、天津等一二线城市。此外,国瑞置业亦加大在中西部区域拿地力度,中西部土储建面占比较2017年上升了10个百分点,增长速度最快,主要是因为年内企业在贵州铜仁新获取187万土储。

 粤港澳大湾区总土储近300万平,将是企业未来业绩的良好支撑。国瑞置业起家于广东汕头,在珠三角区域深耕多年,凭借地缘优势,目前其在大湾区重点城市深圳、佛山、江门均有落子,总土储规模达290.6万平,占总土储的17.2%。除此之外,深圳龙岗区的旧改项目也将会为企业提供持续的土地资源。随着粤港澳大湾区的建设规划的不断落实和推进,国瑞凭借地缘优势,有望业绩得到有力的支撑。    三四线城市土储占比达5成,多数位于粤港澳。三四线城市土储占比已达51.5%,超过半数,相比2017年占比上升13.1个百分点;且总土地储备达862万平方米,较去年增加超500万平,增幅达1.64倍,可见其对三四线城市的拿地力度。从三四线土储的分布来看,企业近半成土地位于珠三角,其中佛山总土储规模达到176.1万平,随着粤港澳湾区的不断推进,该等地区的项目未来销售可期。    铜仁、廊坊总土储规模超百万方,分别占比达10%以上,企业需格外留意市场变化。从国瑞置业的总土储分布来看,土储多集中于一二线环渤海及三四线的粤港澳城市,整体风险可控。但是从单城市的总土储规模来看,铜仁、廊坊两地的总土储规模分别达到187.23万平、167.0万平,占比均超过10%。结合CRIC2018年发布的《中国城市房地产市场投资前景研究报告》来看,这两个城市并非投资前景50强,未来市场如何还需时日来观察。
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